خط بحري سريع بين إيطاليا وسورية بدءاً من 20 أيار الحالي ...  مجلس الشعب: تشميل العمال في القطاع الخاص بالتأمين الصحي والسكن ...  سورية وألمانيا توقعان رسائل متبادلة للتعاون الفني ...  النشرة الإقتصادية تقارير>>عيد الأم يمنح الأسواق جرعة نشاط مضادة للركود  ...  التنمية الكويتي يقدم القرض 28 إلى سوريا ...  صناعيون: حل مشكلة شهادات المنشأ هي طوق النجاة لمنافسة عادلة ...  الاقتصاد تبسط إجراءات تأسيس الشركات المحدودة والمساهمة ...  .مازوت أخضر للقطاع الخاص بـ 22 ليرة لليتر  ...  سعر صرف الليرة.. يشجع الصادرات أم يحابي المستوردات؟ ...  مدير عام التجاري لـ«الاقتصادية»: يفترض أن يكون هناك تناغم بين المعنيين بالاقتصاد ...  سيارات السعة الكبيرة ستدفع رسوماً سنوية وضريبة ...  سيارات السعة الكبيرة ستدفع رسوماً سنوية وضريبة ...  ما أسباب إخفاق الجهات المعنية بالحد من التعامل بالكاش؟ ...  بعد قرار الحكومة إلغاء قرار تعليق الاستيراد المصارف الخاصة تحيل التجار للمركزي ...  تعليق تمويل المستوردات بين الاقتصاد والمركزي من جديد!! ...  دعم المازوت الذكي غير متاح للمواطن حالياً!! ...  «الاقتصادية» تنفرد بنشر تفاصيل خطة عمل الحكومة بالمجال الاقتصادي  ...  عطري من تونس: بناء تكتل اقتصادي عربي قوي يساهم في دعم التنمية ... 
الزيارة سياسية اقتصادية وللقاء الجاليات السورية في المغترب ...  أردوغان: إسرائيل تنتهك الأحاسيس الإنسانية والتاريخ ...  المعلم: القمة لن تتبنى خيار المقاومة ...  الرئيس الأسد يلتقي ملك الأردن وأردوغان وبان كي مون ...  استشهاد فلسطيني واعتقال 9 في الضفة..الاحتلال يواصل إجراءاته المشددة في القدس المحتلة ...  نائب وزير الخارجية الروسي يبحث مع نظيره الإيراني سبل تطوير العلاقات الثنائية ...  دراسة أمريكية : أكثر من مليوني أمريكي في السجون الأمريكية ...  الرئيس الإيطالي يستهل زيارته إلى سورية بزيارة إلى دمشق القديمة  ... 
 
الاقتصاد السلبي مالكو الأسهم في أمريكا يستكينون للتوسط المضمون
 
 
 
 
ما رأيك بأداء المصارف الخاصة حتى الأن؟
جيد
متوسط
سيء
 
 
 
 
 
 
محليات
العدد: 476
 
 
   
الإدارة المحلية تراها حلاً لحين تطبيق القانون «33» وضمان استثمار الحصص العقارية
منح تراخيص للبناء على الشيوع كيف؟ ولماذا؟

ما الذي فعلته الجهات المعنية بهذا الخصوص؟
تجدر الإشارة إلى أن الجهات المعنية قد وضعت في حسبانها اتخاذ قرار بهذا الشأن منذ فترة ليست بقليلة إلى أن قامت وزارة الإدارة المحلية منذ عام تقريباً بإصدار التعليمات رقم (5994/63/1/د) التي جاءت عطفاً على التعليمات التنفيذية للمرسوم التشريعي رقم (59) حيث خاطبت السادة المحافظين في جميع أنحاء سورية.
وها نحن اليوم نشهد إصدار وزارة الإدارة المحلية لتعليمات جديدة الأمر الذي أثار الكثير من الدهشة عن الهدف والغاية من إصدارها بعد فترة لم يطبق منها شيء من التعليمات الصادرة منذ عام وهنا نتساءل مجددا:
ما الغاية من إصدار تعليمات جديدة في هذا الوقت بالتحديد؟
وما العيب بالتعليمات القديمة؟
وما الهدف من وراء كل هذا؟
والأهم من هذا وذاك هل ستطبق التعليمات الجديدة أم إن مصيرها لن يكون أفضل من تلك التي سبقتها؟
للإجابة عن هذه التساؤلات سنقوم بالتطرق إلى هذا الأمر الذي لا يختلف اثنان على أهميته.

تعليمات وراء التعليمات
أصدرت وزارة الإدارة المحلية منذ أيام تعميماً جاء فيه:
عطفاً على التعميم رقم 5994/63/1/د بتاريخ 30/7/2009 المتضمن شروط منح التراخيص بالبناء في الأراضي المملوكة على الشيوع داخل المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية وبالبلديات باستثناء مجالس مدن مراكز المحافظات واستناداً إلى البند خامساً من محضر الاجتماع رقم 7760/بتاريخ 8/9/2005 المصدق من رئيس مجلس الوزراء بخصوص تطبيق الاشتراطات المطلوبة فيما يتعلق بمعالجة الترخيص على الشيوع داخل المخططات التنظيمي على المشاريع السياحية في حال الملكية على الشيوع خارج التنظيمي.
يجوز منح الترخيص بالبناء للمشاريع السياحية في الأراضي المملوكة على الشيوع داخل المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية والبلديات باستثناء مجالس مدن مراكز المحافظات وبما لا يتعارض مع موجبات التخطيط الإقليمي ودون التقيد بتاريخ التملك وفق مجموعة من الأسس وبينت الوزارة أن الشروط تنص على أن تكون المنشأة السياحية حاصلة على موافقة لجنة القرار 198 لعام 1987 وموافقة وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي على الإفراز في حال كان العقار المراد الترخيص عليه إصلاحاً زراعياً موزعاً على منتفعين وموافقة المكتب التنفيذي لمجلس المحافظة على مشروع إفراز العقار الزراعي بناء على مقترح المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية أو المجلس البلدي أو مديرية الخدمات الفنية وتقديم جميع الوثائق التي تثبت ملكية أسهم في العقار وأن تكون المساحة المقابلة لهذه الأسهم لا تقل عن المساحة الواجب توافرها لمنح الترخيص إضافة إلى تحقيق الاشتراطات الأخرى للترخيص على الشيوع والمنصوص عليها في تعليمات الوزارة.
وأكد التعميم ضرورة عرض الحالات المحققة للاشتراطات الواردة أعلاه والمتعلقة بالترخيص السياحي داخل أو خارج المخططات التنظيمية في حال الملكية على الشيوع على وزارة الإدارة المحلية قبل منحها الترخيص اللازم.

ترابط مع التعليمات الأساسية
تجدر الإشارة إلى أن التعليمات الجديدة وبعد الاطلاع عليها قد بقيت مترابطة مع التعليمات الأساسية التي لحظت مراعاة التقيد بأحكام المادة (5) من المرسوم التشريعي (59) لعام 2008 وإلى أن يتم تنفيذ القانون (33) لعام 2008 أيضاً حيث أجازت منح الترخيص بالبناء في الأراضي المملوكة على الشيوع داخل المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية والبلديات باستثناء مجالس مدن مراكز المحافظات أو داخل المخططات التوجيهية المصدقة وفق الاشتراطات الفنية الخاصة بوضعها وتصديقها لمدة عام بدءاً من تاريخ هذا التعميم على أن يتم خلال هذا العام وضع مخطط تنظيمي عام بديلاً من المخطط التوجيهي.

الوثائق المطلوبة
كما اشترطت التعليمات تقديم مجموعة من الوثائق للحصول على الترخيص تتمثل بداية ببيان قيد عقاري يثبت ملكية المتقدم بالطلب لأسهم في العقار المطلوب الترخيص عليه أو نسخة مصدقة من عقد البيع الموثق لدى الكاتب بالعدل أو الحكم القضائي المبرم بناء على دعوى قضائية مقامة قبل صدور القانون رقم (1) لعام 2003 لتملكه جزءاً من العقار شريطة أن تكون الملكية قبل تاريخ صدور القانون رقم (1) لعام 2003 ولا تتعارض مع أحكام القوانين والأنظمة النافذة والتخطيط المصدق ونظام ضابطة البناء ويستثنى من ذلك الوارث لمورث يملك حصة سهمية على الشيوع ثابتة قبل تاريخ صدور القانون (1) لعام 2003، وشريطة أن يكون القسم المطلوب ترخيصه مطلاً على طريق عام في إحدى واجهاته على الأقل وألا يقل طوله عن المحدد في نظام ضابطة البناء المصدق وأن تعادل مساحة الحصة السهمية لطالبي الترخيص الحد الأدنى ولا يتجاوز الحد الأعلى المسموح بترخيصه حسب نظام ضابطة البناء مضافاً إليه نسبة ما يصيبه من مساحة المرافق العامة والمشيدات العامة ووفق النسب المنصوص عليها في الباب الأول من القانون رقم (9) لعام 1974 المعدل مع تشكيل لجنة فنية في الوحدة الإدارية لتقدير مساحة الحصة السهمية المحددة وما يصيبها من نفقات التخديم بشكل أولي قابلة للتعديل وتستوفي الوحدة الإدارية أو البلدية تأميناً مالياً لقاء هذه النفقات وفق ما قدرته اللجنة إضافة إلى رسوم رخصة البناء أو أي رسوم أخرى مستحقة.

تصديق الوثائق المطلوبة
ومن الوثائق التي حددتها التعليمات مخطط كروكي لموقع قطعة الأرض المطلوب الترخيص عليها معتمد من الوحدة الإدارية أو البلدية أو مديرية الخدمات الفنية (في حال عدم وجود وحدة إدارية) تبين حدودها والطرق والمشيدات العامة في محيطها وداخلها في المخطط التنظيمي أو المخطط التوجيهي للمنطقة وشهادة من الهيئة الاختيارية تشهد بتصرفه لهذه المساحة من الأرض وبيان أسماء المالكين الشركاء المجاورين لها مرفقة بوثيقة موقعة من المالكين الشركاء المجاورين لقطعة أرضه موثقة لدى الكاتب بالعدل تشهد بحقه وتخصصه بقطعة الأرض على أن تصدق هذه الوثائق التي نحن بصددها من المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية أو المكتب البلدي في البلديات أو من مديرية الخدمات الفنية بعد التأكد من صحة محتواها.
رد الاعتراضات المتأخرة
هذا وتطرقت التعليمات إلى ضرورة الإعلان عن طلب الترخيص بالنشر في إحدى الصحف المحلية في حال وجودها في المحافظة والإعلان في لوحة إعلانات الوحدة الإدارية والأماكن العامة (الساحات- المواقع الدينية وغيرها) وموقع قطعة الأرض لمدة (30) يوماً وللمعترض تقديم اعتراضه خلالها وتدرس هذه الاعتراضات من المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية أو المكتب البلدي أو مديرية الخدمات الفنية ويرد أي اعتراض في حال ورود الاعتراض بعد انتهاء مدة الإعلان المحددة بثلاثين يوماً وإذا ثبت أن المعترض يضع يده على كامل حصته السهمية من العقار خارج القسم المطلوب ترخيصه وفي حال ثبت أن المعترض ليس له أي ملكية في العقار الذي يقع فيه القسم المطلوب ترخيصه أو إذا ثبت أن المعترض تنازع قضائياً مع طالب الترخيص وصدر قرار قضائي مبرم لمصلحة طالب الترخيص أو إذا كان المعترض من الشركاء المجاورين الذين سبق موافقته خطياً لطالب الترخيص وأي حالات أخرى يرى المكتب رد الاعتراض فيها ويقدم طالب الترخيص تعهداً لدى الكاتب بالعدل ينص على عدم مطالبته بأي عطل أو ضرر أو تعويض نتيجة إلغاء أو وقف الترخيص بسبب المنازعات والدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية.

التقيد بنظام ضابطة البناء
من جهة أخرى لحظت أن تقديم جميع المخططات الهندسية المصدقة والوثائق اللازمة لمنح رخصة البناء وفق المخطط التنظيمي ونظام ضابطة البناء أو المخطط التوجيهي وشريطة ألا يكون قد مضى على الوثائق أو تصديقها أكثر من ثلاثة أشهر والتقيد بنظام ضابطة البناء والمخطط التنظيمي المصدق أو المخطط التوجيهي حسب الحال للترخيص بما ينسجم مع المساحة المقابلة لأسهمه بعد اقتطاع المساحة المتنازل عنها للأملاك العامة في العقار المراد الترخيص عليه.
مع الأخذ بعين الاعتبار أنه من كان يقيم في بناء مبني على أرض مملوكة على الشيوع تنطبق عليه أحكام القيد العقاري كما ذكرنا في بداية التعليمات ويستخدمه بشكل هادئ وعلني يجوز له الترخيص وفق نظام ضابطة البناء النافذ شريطة أن يكون البناء غير متعارض مع المخطط التنظيمي العام أصولاً أو تسوية المخالفة في حال كانت قابلة للتسوية.

واقع لم يعد متوافقاً
الجهة المصدرة لهذا القرار بينت أنه لو نظرنا إلى واقع الملكية وثباتها على مستوى القطر نرى أن هذا الواقع لم يعد متوافقاً مع قيود السجل العقاري وخاصة أن التحديد والتحرير في سورية موجودان منذ عام 1920 كما أنه لم يشهد الكثير من التطوير منذ ذلك الحين ونتيجة لتوزع الملكية وعمليات الإرث والبيوع الجزئية بين المالكين والوارثين أصبح واقع إثبات الملكية الجزء الأكبر بين المواطنين غير وارد ضمن قيود السجل العقاري وإن ورد فهو عبارة عن أسهم من عقار وبالتالي فإن الملكية عندما تكون على الشيوع فهي موزعة بين مجموعة من المالكين لذا فإن من حق أي مواطن من هؤلاء المالكين أن يكون له ملكية في موقع أو زاوية من العقار.

أهمية التعليمات
وتنبع أهمية هذه الإجراءات من خلال أنها تعتبر المعايير لتنظيم منح التراخيص على الأراضي المملوكة على الشيوع إلى حين تطبيق القانون (33) لعام 2008 وخاصة أن الإجراءات المتبعة حالياً بهذا الخصوص لم تعد فعالة غير أنها صعبة التحقيق نوعاً ما وعن أهم ما جاءت به هذه المعايير تمحور الحديث عن استثناء مدن مراكز المحافظات من منح الترخيص في حال الملكية على الشيوع حيث يجب على طالب الترخيص إفراز حصته بعقار مستقل أو الترخيص على كامل العقار مع الشركاء في الملكية ووقف العمل بهذه التعليمات في حال تطبيق القانون (33) لعام 2008 في الوحدة الإدارية أو البلدية، إضافة إلى أن تكون الحصة السهمية ثابتة قبل تاريخ صدور القانون رقم (1) لعام 2003 مع استثناء الوارث لكامل الحصة السهمي من هذا الشرط.

الحفاظ على حقوق الوحدات الإدارية
وعن إمكانية حفاظ حقوق الوحدات الإدارية لحظت المعايير التزام الترخيص بالتنازل عن العقار الملحوظ للنفع العام والمشيدات العامة إلى الوحدة الإدارية وأن تكون مساحة ملكيته لا تقل عن المساحة المطلوب التنازل عنها مضافاً إليها المساحة اللازمة لمنح الترخيص ووفق نظام ضابطة البناء وشروطه، إضافة إلى تدقيق المساحات من لجنة فنية تشكل لهذه الغاية في الوحدة الإدارية وحساب ما يصيب ملكيته من نفقات المرافق والبنى التحتية إضافة إلى ضرورة الإعلان بالنشر بالصحف المحلية ولوحة الإعلانات والأماكن العامة وفي موقع قطعة الأرض عن طلب الترخيص مدة ثلاثين يوماً والحق بالاعتراض خلال ثلاثين يوماً من الإعلان ودراسة الاعتراضات من المكتب التنفيذي أو المجلس البلدي مع إمكانية رد الاعتراض في حال عدم أحقيته والتزام طالب الترخيص بعدم المطالبة بأي عطل أو ضرر نتيجة إلغاء الترخيص أو وقفه بسبب المنازعات والدعاوى القضائية المتعلقة بالحقوق العينية وإمكانية الترخيص بالبناء إضافة إلى بناء سابق مرخص أو أن البناء مخالفة قابلة للتسوية وأن ملكيته ثابتة أصولا.

تراخيص للمشاريع السياحية
المهندس لؤي خريطة معاون وزير الإدارة المحلية بين للاقتصادية أن التعليمات المذكورة قد صدرت لتنظيم منح التراخيص للبناء على الشيوع داخل المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية والبلديات باستثناء مجالس مدن مراكز المحافظات أو داخل المخططات التوجيهية المصدقة وفق الاشتراطات الفنية الخاصة بوضعها وشريطة أن يتقدم طالب الترخيص ببيان قيد عقاري يثبت ملكيته لأسهم في العقار المطلوب الترخيص عليه أو نسخة مصدقة من عقد البيع الموثق لدى الكاتب بالعدل أو الحكم القضائي المبرم بناء على دعوى قضائية مقامة قبل صدور القانون رقم 1 لعام 2003 وشريطة أن تكون هذه الملكية قبل عام 2003 إضافة لاشتراطات أخرى تتعلق بنظام ضابطة البناء والتخطيط المصدق.

تمكين استثمار الحصص
وأشار المهندس خريطة إلى أن الغاية من التعليمات التي نحن بصددها تتمثل بتمكين المواطنين من استثمار حصصهم بتراخيص بناء وفق ضوابط تحقق نظام البناء وتحمي حقوق الجوار والمالكين الآخرين للعقار الشائع الملكية وأيضاً بهدف تبسيط الإجراءات في ترخيص البناء للمشاريع السياحية التي ترفد الاقتصاد بقيمة مضافة وتؤمن فرص العمل فقد صدر التعميم رقم 61/ص/و/1 بتاريخ 5/1/2011 مع ضوابط واشتراطات تطبيقه مع تحقيق اشتراطات التخطيط الإقليمي وبعد تأمين جميع الاشتراطات المطلوبة للتراخيص السياحية لدى وزارة السياحة فهو للمنشآت السياحية فقط.

أخيراً
نلاحظ بعد هذا العرض أهمية هذه التعليمات وخاصة أنها ستقدم حلولاً لمشاكل مستعصية إلا أن المشكلة تكمن في قدرة الجهات المنفذة لهذا القرار على تطبيقه وخاصة مع الحال الصعبة التي آلت إليها الأراضي على الشيوع ومن هنا لا يسعنا إلا أن نتساءل:
هل ستنجح الجهات المعنية في التعامل مع هذا الأمر؟

باسل معلا

 
 
 
ماالدور الذي يجب آن تلعبه الدولة للتخفيف من الآلام الاجتماعية المحتملة للخطة الخمسية العاشرة؟